10 consejos de experto para reformar un local comercial en Madrid
En Madrid he abierto locales de retail/moda (50–180 m²), hostelería (80–160 m²), clínicas (90–220 m²) y oficinas boutique (70–140 m²). Lo que sigue son consejos que aplico en obra, con números y trucos para que llegues a la apertura sin sustos.
1) Antes de firmar el alquiler: compatibilidad urbanística y viabilidad técnica
Antes de ilusionarte con el escaparate, pide la compatibilidad urbanística del local. Yo la solicito siempre antes de firmar: me ha ahorrado alquileres en sitios donde el uso no era compatible o la norma zonal exigía condiciones que hacían inviable el proyecto. Con esa confirmación en mano, hago un levantamiento 3D / nube de puntos desde el día uno; evita “pilares sorpresa” y me permite cuadrar itinerarios accesibles y pasos de instalaciones sin improvisar.
Analiza también la estructura (forjados antiguos, posibles amiantos en bajantes), la altura libre y la posibilidad real de salida de humos. En una boutique del casco histórico, detecté una solera hundida 3 cm; resolvimos con micropilotes cortos + losa armada. Se fue un 12 % de la contingencia, pero salvamos la fecha. Sin esa due diligence, el retraso habría sido de semanas.
Checklist rápido
- Compatibilidad urbanística (uso) y limitaciones patrimoniales.
- Altura libre, ventilación posible, puntos de acometida (agua, saneamiento, electricidad, gas).
- Estructura y patologías (humedades, madera en forjados, deformaciones de solera).
- Estatutos de comunidad (ruido, rótulos, toldos, horarios de carga/descarga).
- Viabilidad de accesibilidad (puertas, escalones, itinerario) y PCI desde el principio.
DR o licencia (y cuándo usar ECU)
En negocios inocuos (retail/servicios), la Declaración Responsable con la documentación completa permite arrancar obra. En actividades calificadas (hostelería, sanitaria, ocio), toca licencia con evaluación ambiental. Aquí acelero con ECU: los expedientes bien preparados suelen resolverse en 4–8 semanas. Clave: memoria técnica cerrada, planos claros, plan acústico y de PCI definidos desde anteproyecto.
2) Proyecto y normativa sin sustos (CTE, accesibilidad, PCI y sanidad)
Mi enfoque: proyecto ejecutivo que baja a detalle constructivo lo que exige la normativa. CTE (SI, SUA, HS, HE) no es papel: son anchos de paso, puertas EI2, sectorizaciones, ventilaciones y aislamientos que hay que dibujar y medir. Cuando el diseño de interiorismo no conversa con el CTE, aparecen sobrecostes.
En accesibilidad, no negocio: reviso puertas (ancho útil), rampas si hay desniveles y un aseo adaptado con círculo de giro. En una obra, la puerta de entrada venía 5 cm justa: rediseñé la carpintería con perfil slim y solventé sin tocar fachada.
En PCI, planifico sectorización, detectores, extintores, señalética y recorridos de evacuación desde los primeros planos, no al final. Con clínicas, además de HS y HE, añado memoria sanitaria y, si hay rayos X, defino desde proyecto el plomado de salas. En una clínica dental, detectamos un plomado mal ejecutado; lo rehíce con lámina continua y solapes sellados y el certificado final entró a la primera.
Accesibilidad real: puertas, aseos y recorridos
- Entrada: ancho útil, umbral enrasado o rampa con pendiente reglamentaria.
- Recorrido: pasillos sin obstáculos, giros posibles, diferenciando áreas de atención y zonas técnicas.
- Aseo adaptado: radio de giro, barras, aproximación a lavabo e inodoro.
- Mostradores: sección a dos alturas cuando aplique.
Acústica: soluciones desde el anteproyecto
La acústica cuesta la mitad si se proyecta al inicio. Yo calculo trasdosados, suelos flotantes y silenblocks en anteproyecto. En hostelería, un “ya veremos” te hace pagar doble. Además, fijo ensayo acústico al cierre para evitar sorpresas en la apertura.
3) Instalaciones que no te frenan la apertura (electricidad, clima, gas y ventilación)
Las instalaciones son la columna vertebral de la apertura. Diseño cuadros eléctricos con margen del 20 % y pido la aceptación de acometida a la compañía antes de contratar equipamiento. Me he encontrado demasiadas veces con el “ya nos subirán la potencia”; luego vienen los plazos de Endesa/Iberdrola y te descuadran la obra.
En climatización/ventilación, calculo caudales reales y selecciono recuperación de calor cuando compensa. Dibujo bandejas y pasillos técnicos para mantenimiento: en un restaurante casual rediseñé la cocina dejando registros y bandejas separadas; meses después, el cliente me agradeció que cambiaban filtros sin desmontar media barra.
Si hay gas, proyecto con su legalización prevista; si no, diseño alternativas eléctricas con potencia y secciones adecuadas. Ventilación: dimensiono rejillas, compuertas cortafuego y ataco puentes acústicos para no comprometer el aislamiento.
Potencia contratada: cómo pedirla y con qué margen
- Estudio de cargas por circuitos (iluminación, fuerza, clima, cocina, equipos médicos).
- Margen del 20 % para crecimiento/repotenciación.
- Tramitación anticipada de aumento de potencia y, si aplica, nueva acometida.
- Cuadros etiquetados, selectividad de protecciones y telegestión si compensa.
4) Salida de humos y alternativas legales en Madrid
Para hostelería con cocina, la salida de humos a cubierta es la solución canónica. Pero no siempre existe o es viable. Lo primero que hago es replanteo con cámara, trazo el recorrido y pido certificado de comunidad. Si no llega a cubierta, diseño la cocina y el concepto culinario con alternativas (si la norma y la actividad lo permiten): filtrado electrostático + carbón activo, refuerzo de ventilación y cambios de procesos que reduzcan emisiones (p. ej., evitar frituras).
Caso real: pastelería de barrio cuya “salida” moría en un patio interior. Cambié a obrador frío, instalé filtros electrostáticos y optimicé vitrinas (desescarchado reforzado). Abrimos en 9 semanas sin perder la licencia.
Qué hacer si no llegas a cubierta
- Verificar ordenanza y estatutos: ¿admite alternativa? ¿condiciones específicas?
- Mediciones: caudales, pérdidas de carga y emisiones; dimensionar tratamiento.
- Ubicación de equipos: registrar y mantener sin desmontar media cocina.
- Acústica: tratar vibraciones (silentblocks), envolventes y salidas.
5) Costes orientativos en 2025: retail, hostelería y clínica
Los rangos que uso para Madrid 2025 (obra, instalaciones y acabados estándar de calidad media-alta) son:
| Tipología | Rango €/m² |
|---|---|
| Lavado de imagen retail | 250–500 €/m² |
| Reforma integral retail (instalaciones nuevas) | 600–900 €/m² |
| Hostelería con cocina y PCI | 1.200–1.800 €/m² |
| Clínica (salas técnicas, plomos, clima preciso) | 1.000–1.600 €/m² |
Consejo: reserva 10–15 % de contingencia. En edificios antiguos, el “descubierto” típico son maderas podridas, refuerzos de forjado o bajantes con fibrocemento (cuando aparece amianto, activa protocolo y gestor homologado).
Cómo presupuestar por partidas y evitar desviaciones
Comparo ofertas por partidas, con misma memoria y mediciones. No comparo totales. Esto aplana las diferencias y evita “omitidos” que luego aparecen como extras. Incluye acústica (trasdosados, suelos, techos), PCI completo, carpinterías de fachada y rotulación (permiso incluido), electricidad (cuadro, cableados dimensionados), clima/ventilación (equipos + conductos), y legalizaciones (CIE, RITE, gas/PCI, OCA si procede).
6) Plazos realistas: del concepto a la persiana abierta
Los calendarios que me funcionan:
- Concepto + proyecto: 3–6 semanas (clínica algo más por sanidad).
- Tramitación: DR al momento; calificadas con ECU suelen moverse en 4–8 semanas si el expediente va fino.
- Obra: retail 4–8 semanas; hostelería 8–14; clínica 10–16.
- Puesta en marcha (altas, ensayos, legalizaciones): 1–2 semanas.
Riesgos típicos de plazo: subida de potencia, equipos de climatización sin stock, rotulaciones con permisos lentos y cambios de diseño tardíos.
Trucos para acortar tiempos sin arriesgar la legalización
- ECU para expedientes sensibles.
- Plan acústico y PCI al principio, nunca al final.
- Stock crítico (luminarias, maquinaria de cocina, carpinterías) pedido al cerrar planos.
- Prototipos en DM de mostradores/barras para ajustar in situ y no rehacer.
- Plan de obra con hitos y penalizaciones; pagos por avance real, no por calendario.
7) Fachada y rótulo: que cumplan ordenanza y vendan
La fachada es marketing… y también normativa. Antes de fabricar, preparo una infografía con medidas, materiales y rótulo y la consulto con distrito/ECU. He visto multas y desmontajes por toldos, banderolas o cajas de luz fuera de ordenanza.
En retail me gusta alinear la altura de dintel, modular escaparates para merchandising y prever punto eléctrico para rótulo y reserva para iluminación de acento. En hostelería, ojo con terrazas y sus licencias independientes.
8) Plan de obra: hitos, penalizaciones y logística para no parar
Una obra que fluye se planifica al detalle. Defino hitos semanales, vinculo pagos a avance real y activo penalizaciones por retraso (razonables y ejecutables). La logística importa: reservo carga/descarga, coordino horarios de martillo para no recibir sanciones y programo inspecciones internas con snagging.
Compras críticas: qué pedir en cuanto cierras plano
- Luminarias y equipos de clima con plazos.
- Maquinaria de cocina o equipos médicos (siempre con fichas técnicas aprobadas).
- Carpinterías y cristalería de fachada.
- Rótulos y artes gráficas.
- Revestimientos especiales (piedras naturales, maderas, vinilos impresos).
9) Casos reales que te ahorrarán dinero (aprendidos en Madrid)
- Pastelería en barrio: la “salida” moría en patio interior. Viré a obrador frío con filtrado electrostático + carbón y abrimos en 9 semanas.
- Clínica dental: plomado mal ejecutado en una pared. Rehicimos con lámina continua, solapes sellados y certificado de radioprotección sin más sustos.
- Boutique de moda (casco histórico): solera hundida 3 cm. Solución: micropilotes cortos + losa armada; consumió 12 % de contingencia y salvamos fecha de inauguración.
- Restaurante casual: cocina “al milímetro” sin pensar en mantenimiento. Redibujé dejando pasillos técnicos, registros y bandejas separadas; el cliente ahora cambia filtros sin desmontar media barra.
10) Checklist de cierre antes de abrir
- Ensayo acústico pasado y archivado.
- Certificados: CIE, RITE, gas/PCI si aplica.
- Acta de legalización y OCA cuando toque.
- Libro del edificio actualizado si hubo afecciones.
- Autoprotección básica y formación en extinción; mini simulacro con el equipo.
- Limpieza fina y snagging (lista de repasos) firmada.
- Dos visitas post-obra: a los 30 y 90 días para ajustes.
Inocua (retail/servicios): Declaración Responsable con documentación cerrada. Calificada (hostelería, sanitaria, ocio): licencia con evaluación ambiental. Para acelerar, ECU.
Retail integral: ~60.000–90.000 €; hostelería con cocina y PCI: 120.000–180.000 €; clínica: 100.000–160.000 € (no incluye mobiliario/maquinaria específica). Añade 10–15 % de contingencia.
Valora alternativas técnicas (filtrado electrostático + carbón) y ajustes de concepto culinario (evitar frituras), si la normativa y la comunidad lo permiten.
Haz estudio de cargas y pide margen +20 %. Tramita aumentos de potencia con tiempo; las compañías no van al ritmo de obra.
Con proyecto y logística afinados, 8–16 semanas de obra según tipología, más la tramitación (DR inmediata; calificada con ECU 4–8 semanas).